무자격 시공 처벌 기준 — 등록 없이 공사하면 얼마나 위험한가
- 건설업을 하려는 자는 건설산업기본법 제9조에 따라 업종별로 등록해야 합니다. 다만 공사예정금액이 종합공사 5천만원 미만, 전문공사 1천5백만원 미만인 경미한 공사는 등록 없이도 시공할 수 있습니다.
- 등록 없이 무자격으로 시공한 자는 건설산업기본법 제95조의2에 따라 5년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금에 처해집니다.
- 건설업 등록증 불법 대여자에 대한 제재가 강화돼, 재등록 결격기간이 5년에서 10년으로 늘었고 부패재산 몰수·추징 대상 범죄에도 추가됐습니다.
집을 짓거나 고칠 때 “이 정도는 굳이 등록업체 안 써도 되지 않을까”라는 생각이 들 수 있습니다. 실제로 소규모 공사는 건설업 등록 없이 시공할 수 있는 예외가 있지만, 그 기준을 넘기면 무자격 시공으로 형사처벌 대상이 됩니다. 이 글에서는 등록 없이 시공할 수 있는 경계선과 무자격 시공의 처벌 수위를 정리합니다.
등록 없이도 시공할 수 있는 경우
모든 공사에 건설업 등록이 필요한 것은 아닙니다. 경미한 건설공사는 등록 없이 시공할 수 있는 예외 조항이 있습니다.
| 구분 | 공사예정금액 기준 |
|---|---|
| 종합공사 | 5천만원 미만(부가세·재료비·운임 포함) |
| 전문공사 | 1천5백만원 미만(부가세·재료비·운임 포함) |
공사비를 쪼개서 신고하는 방식도 통하지 않습니다. 동일한 공사를 인위적으로 분할하여 발주하는 경우, 각각의 공사예정금액을 합산한 금액이 경미한 공사 여부의 기준이 됩니다. “이 공사는 두 개로 나눠서 계약서를 쓰자”는 식의 편법은 기준 판단에서 그대로 합산돼 무의미해집니다.
기준을 넘기면 어떤 처벌을 받나
건설업을 등록하지 않고 무자격으로 시공한 자는 건설산업기본법 제95조의2에 따라 5년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금에 처해집니다.
| 위반 유형 | 근거 조항 | 처벌 |
|---|---|---|
| 무자격 시공(미등록) | 제95조의2 | 5년 이하 징역 또는 5천만원 이하 벌금 |
| 불법 하도급·시공자 제한 위반·영업정지처분 위반 | 제96조 | 3년 이하 징역 또는 3천만원 이하 벌금 |
| 실적 거짓 제출·현장 기술인 미배치 | 제97조 | 1년 이하 징역 또는 1천만원 이하 벌금 |
무자격 시공이 가장 무거운 처벌 대상이라는 점을 알 수 있습니다. 불법 하도급이나 시공자 제한 위반, 실적을 거짓으로 제출하는 행위도 각각 별도로 처벌되지만, 애초에 등록 자체가 없는 무자격 시공이 가장 중대한 위반으로 다뤄집니다.
건축주가 직접 지을 수 있는 범위도 좁아졌습니다
“등록업체 안 쓰고 건축주가 직접 지으면 되지 않나”라고 생각할 수 있는데, 이 범위도 최근 강화됐습니다.
작은 단독주택 정도라면 몰라도, 다가구주택이나 학교·병원 같은 건물 유형은 규모와 무관하게 건축주가 직접 지을 수 없다는 뜻입니다.
등록증 불법대여, 제재가 크게 강화됐습니다
무자격자가 시공하는 가장 흔한 방식 중 하나가 등록증 명의를 빌리는 것입니다. 이 부분에 대한 제재가 최근 눈에 띄게 강화됐습니다.
| 항목 | 변경 내용 |
|---|---|
| 재등록 결격기간 | 5년 → 10년으로 연장 |
| 범죄 분류 | 부패재산 몰수·추징 대상 부패범죄에 추가 |
건설업 등록증 불법 대여자에 대한 재등록 결격기간은 5년에서 10년으로 늘어났고, 등록증 불법대여 행위는 부패재산 몰수·추징 대상 부패범죄에도 추가됐습니다. 벌금형 정도로 끝날 문제가 아니라, 대여로 얻은 재산 자체를 몰수당할 수 있는 사안으로 격상된 셈입니다.
자격증이나 등록증을 남에게 빌려주는 행위 자체의 처벌 기준은 자격증 명의대여 처벌 기준에서 더 자세히 확인할 수 있습니다.
법인이라면 함께 처벌받습니다
무자격 시공이 개인 사업자가 아니라 법인 차원에서 이뤄진 경우도 책임을 피할 수 없습니다. 법인 대표자나 임직원이 회사 업무와 관련해 위반 행위를 하면, 행위자 외에 법인이나 개인에게도 해당 벌금형이 부과될 수 있습니다(건설산업기본법 제98조 양벌규정). 또한 건설산업기본법 위반은 행정처분(등록말소, 영업정지 등)과 형사처벌이 별도로 병존해 진행될 수 있어, 벌금을 냈다고 등록말소까지 피할 수 있는 것은 아닙니다.
공공 발주에는 여전히 허점이 있습니다
한 가지 짚어둘 문제가 있습니다. 공공 발주자가 무자격자에게 공사 계약을 하더라도 처벌 규정이 미비해 대부분 주의나 경고에 그치는 문제점이 있습니다. 시공하는 쪽에 대한 처벌은 명확한 반면, 발주하는 공공기관 쪽 책임 규정은 상대적으로 느슨하다는 점은 제도적으로 아직 보완이 필요한 부분입니다.
공사를 맡기는 입장이라면 무엇을 확인해야 하나
시공을 직접 하는 쪽이 아니라 공사를 맡기는 입주자·건물주 입장에서도 확인할 부분이 있습니다. 계약 전에 건설업 등록 여부를 확인하려면 국가건설산업종합정보망(키스콘) 등에서 업체의 등록번호와 등록업종을 조회할 수 있습니다. 견적서나 계약서에 적힌 회사명과 실제 등록업체명이 다르거나, 등록업종이 시공하려는 공사와 맞지 않는다면 명의대여 정황을 의심해볼 필요가 있습니다. 공사비가 유독 저렴하다는 이유만으로 등록 여부 확인을 건너뛰면, 앞서 살펴본 것처럼 발주자 본인도 방조 책임을 질 수 있는 상황에 놓일 수 있습니다.
확인 체크리스트
- ☐ 공사예정금액이 종합공사 5천만원, 전문공사 1천5백만원 기준을 넘는지 확인했다
- ☐ 가스·승강기 등 예외 없는 특정 전문공사에 해당하는지 확인했다
- ☐ 공사를 인위적으로 분할 발주한 것은 아닌지, 합산 기준을 다시 계산했다
- ☐ 건축주 직영 시공이라면 연면적 200㎡ 이하 및 건물 유형 제한을 확인했다
- ☐ 등록증 대여 여부를 확인했다(대여자·차용자·묵인한 건물주 모두 책임 가능)
- ☐ 법인 관련 건이라면 양벌규정 적용 여부를 확인했다